Os fundos imobiliários são fundos de investimentos constituídos sob a forma de condomínio fechado, em que não é permitido ao investidor resgatar as cotas (diferente de um fundo de renda fixa comum, por exemplo), geridos e administrados por um gestor e administrador, que tem como objetivo principal investir em ativos imobiliários de determinadas classes e perfis, como lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, empreendimentos residenciais, hospitais, etc, mas também que pode investir em ativos de dívida imobiliária, como LCI, CRI, etc.

De forma mais simplista e resumida,, os fundos imobiliários nada mais são que comunhões de recursos destinados à aplicação em ativos imobiliários. Os investidores aportam recursos no fundo e este fundo, através de seu gestor e administrador, adquire um ou mais ativos imobiliários para usufruir dos rendimentos proporcionados pelo ativo, seja pelo seu aluguel, comercialização ou mesmo pagamento de juros.

Para um fundo ser estruturado, o administrador contrata instituições financeiras, as quais serão remuneradas para auxiliar na estrutura do fundo, e faz a oferta pública de cotas através da BM&F&Bovespa.

Através desta oferta os investidores terão acesso ao prospecto e material informativo do fundo e assim ficarão sabendo qual o tipo exato de fundo imobiliário é, qual o imóvel objeto do fundo, qual o valor a ser pago no imóvel, a estratégia deste fundo (se pretende locar, comprar para vender, e etc.), a rentabilidade esperada ou projetada, os riscos, as informações do imóvel e da região, etc.

Após o período inicial da oferta, as instituições financeiras responsáveis e o administrador verificam o valor captado dos investidores, que poderá ser menor ou maior que o esperado, e assim finalizam a compra do(s) ativo(s). Normalmente este processo todo dura alguns meses, e após a captação ser encerrada e o ativo ser adquirido, as cotas são integralizadas, e cada cotista que entrou na oferta passa a ser um sócio do fundo, sempre proporcionalmente à sua participação, aos seus recursos aportados.

Por exemplo, se um fundo captou R$ 50.000.000,00 através do lançamento de 500 mil cotas por R$ 100,00 cada, para a compra de um imóvel comercial para posterior locação, e o investidor adquiriu 200 cotas na oferta primária deste fundo, este investidor terá uma participação de 0,04% no fundo. Ou seja, terá direito à 0,04% dos lucros obtidos pelo fundo.

Quanto maior o número de cotas que o investidor detém de um fundo, maior será sua participação no mesmo.

É importante lembrar que o investidor não precisa necessariamente participar da oferta primária para se tornar cotista de um fundo imobiliário e ele pode simplesmente comprar cotas através da bolsa de valores, de um fundo já formado e já estruturado, dessa forma, podendo investir em ativos já consolidados, com históricos operacionais, e eficiência comprovada e etc.

O fundo imobiliário é um dos melhores instrumentos financeiros para geração de renda. É difícil encontrar outros ativos que paguem rendimentos com tanta frequência e que tenham um Dividend Yield tão interessante. É, portanto, uma ferramenta fantástica para quem procura obter um complemento de renda ou uma renda para a aposentadoria.

Uma das maiores vantagens dos fundos imobiliários, ao contrário do investimento direto em imóveis, é que eles possibilitam ao investidor se tornar sócio de grandes empreendimentos por valores irrisórios. Existem fundos que são negociados em bolsa por menos de R$ 2,00. Para um investidor ter acesso à estes tipos de empreendimentos, como lajes corporativas, shoppings, etc, ele teria de, no mínimo, desembolsar alguns milhões de reais.

Outro ponto interessante de se investir nos fundos imobiliários é a possibilidade de reinvestimento imediato dos rendimentos, potencializando o efeito dos juros compostos. Ao contrário do investimento direto em imóveis que o investidor receberá seu aluguel mensalmente mas não poderá reaplicá-lo comprando novos imóveis por conta do baixo valor, nos fundos imobiliários mesmo que o investidor receba rendimentos na ordem de R$ 10,00 mensais já será possível reinvestir em mais cotas de outros fundos.

Veja o efeito que o reinvestimento de dividendos possibilita

Retorno do fundo imobiliário do Campus Faria Lima. Performando bem acima dos benchmarks, com o reinvestimento de dividendos

Esse efeito potencializa de forma expressiva o retorno no longo prazo e pode transformar pequenos investimentos constantes em verdadeiras fortunas no longo prazo.

Agora que já explicamos o que são os fundos imobiliários, vamos entender e conhecer as diferentes classes de fundos imobiliários disponíveis. Afinal, nem todo fundo imobiliário investe no mesmo tipo de ativo, alguns fundos imobiliários podem ser proprietários de hospitais, de escritórios, de shoppings, ou até mesmo de imóveis residenciais, e portanto, possuem perfis diferentes.

Vamos entender os tipos de fundos imobiliários disponíveis no mercado:

FUNDOS DE ESCRITÓRIOS E LAJES CORPORATIVAS

Os fundos de escritórios e lajes corporativas são fundos que investem preponderantemente em ativos comerciais, como escritórios, salas comerciais e lajes corporativas em geral. Esses fundos podem deter um ou vários prédios, poucas ou muitas salas e lajes corporativas, dessa forma, o fundo pode ser concentrado em apenas um ativo ou ser diversificado.

Evidentemente os fundos que detém vários prédios e várias lajes corporativas são os mais diversificados e os que em tese possuem menor risco, já que estão menos vulneráveis à vacâncias drásticas, inadimplências integrais e possuem uma quantidade maior de inquilinos.

Portanto, é interessante o investidor optar preferencialmente por fundos imobiliários diversificados (que possuem vários ativos), como forma de mitigar riscos, mas isso não significa que o investidor também não poderá ter cotas de um fundo imobiliário monoativo em seu portfólio. Desde que o imóvel seja bom, bem localizado, não há problemas. A possibilidade do investidor de fundos imobiliários diversificar seu portfólio com poucos recursos é fantástica.

FUNDOS IMOBILIÁRIOS LOGÍSTICOS E INDUSTRIAIS

Os fundos imobiliários logísticos e industriais investem principalmente em ativos do segmento logístico e da indústria em geral tais como galpões logísticos, condomínios logísticos, condomínios industriais, depósitos, fábricas, etc…

Estes fundos são boas opções para a formação da carteira do investidor, já que muitos destes fundos possuem ativos com contratos de longo prazo e contratos atípicos (diferenciados) que garantem maior estabilidade, em geral, aos cotistas.

FUNDOS IMOBILIÁRIOS DE SHOPPINGS E VAREJO

Fundos de Shoppings centers investem em participações de Shoppings, e podem deter participação em um shopping ou vários shoppings. Fundos como HGBS11 e FIGS11 investem em mais de um Shopping e dessa forma são mais diversificados. Já fundos como PQDP11 ou JRDM11B investem em apenas um ativo e estão mais concentrados.

A indústria de shopping centers no Brasil está em pleno crescimento, e embora esteja também vulnerável à crises econômicas, é um setor bastante resiliente. Através dos fundos imobiliários você pode se tornar sócio de shoppings consolidados e de alto padrão, como o Shopping Higienópolis, por exemplo, o qual é negociado pelo ticker (código de negociação na bolsa) de SHPH11.

Já os fundos de varejo costumam investir em imóveis comerciais e lojas de rua, como imóveis locados para supermercados, lojas de varejo em geral, e etc. O investidor que sempre desejou ter lojas alugadas mas nunca teve condições financeiras, com os fundos imobiliários é possível fazer isto com pouco dinheiro.

FUNDOS IMOBILIÁRIOS DE HOSPITAIS

Dentro dos fundos imobiliários há opções bem diversificadas e interessantes, uma delas são os fundos de hospitais que são detentores de imóveis alugados para hospitais. Temos poucos fundos nessa categoria, para ser mais preciso, apenas dois, o NSLU11B e o HCRI11B, ambos os imóveis localizados em São Paulo.

A tendência é que no longo prazo mais opções de fundos imobiliários de hospitais surjam e o investidor tenha opções ainda melhores.

FUNDOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS E ATIVOS DE DÍVIDA IMOBILIÁRIA

Os fundos de recebíveis imobiliários e dívida imobiliária investem especialmente em ativos de crédito imobiliário, como CRIs, LCIs, dentre outros. Estes fundos podem ser boas opções para o investidor diversificar sua carteira e turbinar o seu retorno mensal, já que costumam pagar dividendos elevados.

FUNDOS DE FUNDOS

Os fundos imobiliários de fundos imobiliários, como o próprio nome já diz, investem em outros fundos imobiliários e costumam ser uma boa opção para o investidor diversificar de forma expressiva sua carteira, além de reduzir custos e por vezes, adquirir ativos com desconto.

Imagine um fundo que invista em cotas de outros 15 fundos. Quais seriam os custos operacionais do pequeno investidor para comprar os mesmos 15 fundos e ter uma carteira similar? Provável que seriam custos elevados. No fundo de fundos o investidor reduz essas despesas e compra apenas um fundo, que detém participações em outros inúmeros fundos.

Há de se ressaltar, porém, que a carteira do fundo deve ser analisada profundamente, já que podem ter fundos de qualidade questionável dentro da carteira, além de que as decisões são tomadas pelo gestor, e assim, é melhor optar por um fundo de histórico positivo.

FUNDOS IMOBILIÁRIOS EDUCACIONAIS

Fundos educacionais investem de forma preponderante em imóveis alugados para universidades e centros educacionais. Normalmente estes contratos são atípicos, de longuíssimo prazo e sem revisionais, os chamados ‘Built to Suit’, e dessa forma, são ativos interessantes para compor uma carteira, já que costumam ser mais conservadores e defensivos.

Dentre os fundos imobiliários do setor educacional temos AEFI11, FAED11B e FCFL11B.

FUNDOS IMOBILIÁRIOS DE DESENVOLVIMENTO

Os fundos de desenvolvimento são um pouco diferente dos fundos comuns e investem principalmente no desenvolvimento de projetos imobiliários residenciais para posterior venda. Estes fundos portanto não lucram através de aluguéis mensais como a grande maioria dos fundos, mas sim com as receitas provenientes das vendas destes imóveis.

Os fundos imobiliários de desenvolvimento são bastante semelhantes à empresas de incorporação, com a diferença de que normalmente não operam alavancados e pagam dividendos maiores, com um alto payout, seguindo a legislação dos fundos imobiliários.